CÓ CẦN PHẢI XIN GIẤY PHÉP SỬA NHÀ KHÔNG?

Giấy phép xây dựng sửa chữa nhà
Giấy phép xây dựng sửa chữa nhà

Khi sửa chữa trong nhà, tùy từng trường hợp mà chủ sở hữu nhà ở phải xin giấy phép khi sửa nhà tại cơ quan có thẩm quyền hoặc không cần xin phép. Sửa nhà Uy Phát sẽ giải đáp thắc mắc của Quý gia chủ thông qua bài viết sau.

1.  Những trường hợp được miễn xin giấy phép khi sửa nhà

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng. Những trường hợp sửa chữa nhà sau đây được miễn xin giấy phép khi sửa nhà :

+ Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực. Không làm thay đổi công năng sử dụng. Không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
+ Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Như vậy, khi sửa chữa nhà, chủ nhà sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Nếu việc sửa chữa bên trong nhà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, môi trường, an toàn công trình. Và được miễn nếu việc sửa chữa làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Giay-phep-xay-dung-sua-chua-nha
Giấy phép xây dựng sửa chữa nhà

Trên thực tế, sửa chữa nhà bao gồm những trường hợp như sau:

+ Nếu chủ nhà muốn sửa lại toàn bộ từ ngoài vào trong ngôi nhà. Thay thế mái hay các chi tiết cửa nhà, sơn nhà, nội thất trong nhà. Thì không được miễn giấy phép xây dựng. Bởi sự thay đổi này có tính đến kết cấu của ngôi nhà. Từ khu vực bên ngoài đến bên trong sẽ thay đổi ngôi nhà. Và còn phải phá dỡ nhiều, gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.

+ Nếu chủ nhà chỉ chỉnh sửa một số hạng mục nhỏ, thay đổi nội thất đơn giản. Thì không cần phải xin giấy phép. Việc này sẽ không mất nhiều thời gian. Cũng như không ảnh hưởng đến xung quanh nhiều. Do đó không cần phải xin phép.

2.  Trình tự, thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa nhà phải xin giấy phép khi sửa nhà

Theo Điều 96 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình;

+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật;

+ Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo;

+ Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật. Thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

sua-nha-co-phai-xin-phep-khong
Sửa nhà có cần phải xin phép không?

Về trình tự cấp giấy phép xây dựng, khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 quy định như sau:

Bước 1: Nộp và tiếp nhận hồ sơ:

Nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ. Ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định. Hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.

Bước 2: Quy trình cấp giấy phép xây dựng:

+ Trong 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa;

+ Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ. Cơ quan có thẩm quyền đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này. Để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

+ Trong 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ. Các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

Bước 3: Trả kết quả:

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng.

Nhìn chung, tùy vào mức độ của việc sửa chữa nhà mà chủ sở hữu nhà có thể phải xin phép khi sửa nhà hoặc không.

Để tránh sửa chữa nhà sai quy định pháp luật, bị xử phạt hành chính do vi phạm quy định về xây sửa nhà. Chủ nhà nên tham khảo ý kiến tư vấn của Đơn vị chuyên nghiệp trước khi thực hiện việc sửa nhà. Nhằm tránh những hậu quả bất lợi. Nếu Quý gia chủ có câu hỏi cần được Sửa nhà Uy Phát giải đáp, vui lòng liên hệ tổng đài 0835.52.52.79 (có Zalo) để được tư vấn.

3. Trong trường hợp nào phải xin giấy phép sửa nhà?

Theo quy định, nếu như bạn có nhu cầu sửa chữa nhà cửa. Mà chỉ sửa nội thất trong nhà như sơn sửa, thay gạch nền. Tức là chỉ thay đổi về mặt kiến trúc bên trong căn nhà. Không liên quan tới phần diện tích xây dựng hay kết cấu công trình. Thì bạn vẫn phải xin giấy phép sửa nhà.

Nhưng giấy phép sửa nhà này chỉ cần xin ở phường. Bởi việc sửa nhà ở khi chưa xin phép sẽ gặp rắc rối khi quản lý đô thị kiểm tra.

Đơn xin sửa chữa nhà trên không tốn chi phí và thủ tục làm đơn giản.

Trong trường hợp bạn muốn xây thêm tầng thì việc xin giấy phép sửa nhà là điều cần thiết. Giấy phép xây dựng này sẽ do UBND cấp quận nơi nhà bạn đang chuẩn bị sửa chữa cấp phép.

Thủ tục sửa nhà nâng tầng thường phức tạp hơn giấy phép xây dựng mới. Bởi khi bạn sửa nhà nâng tầng, tăng diện tích xây dựng, thay đổi kết cấu công trình. Thì nhà bạn phải có hồ sơ kiểm định móng và giấy phép xây dựng nhà.

Hồ sơ này do Quận cấp phép.

Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng sửa chữa, cải tạo gồm:

Giấy phép xây dựng công trình
Giấy phép xây dựng công trình
  • Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở, theo mẫu tại Phụ lục số 16;
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất; (sổ hồng hoặc sổ đỏ)
  • Các bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình được cải tạo có tỷ lệ tư­ơng ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo. Và ảnh chụp (10×15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo. Trường hợp có ảnh hưởng đến kết cấu công trình. Thì phải có báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng kết cấu cũ liên quan đến các hạng mục cải tạo. Và các biện pháp gia cố xác định đủ điều kiện để sửa chữa, cải tạo

Đối với các công trình di tích lịch sử, văn hoá và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng. Thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.

Các tài liệu khác của hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Số lượng hồ sơ: 1 bộ

Thời gian theo quy định là 21 ngày từ ngày nộp hồ sơ.

Chi phí nộp ngân sách Nhà nước khoảng 200.000 VND – 500.000 VND. (Chưa tính chi phí bản vẽ)

Quy trình xin phép xây dựng sửa chữa nhà ở ?

giấy phép cải tạo nhà
Giấy phép cải tạo nhà

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ sở xây dựng của quận nơi bạn sinh sống.

Khi nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, Sở Xây dựng sẽ kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định:

  • Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ. Thì viết biên nhận, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.
  • Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ. Thì hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Thụ lý, giải quyết hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng (thời hạn giải quyết tối đa 20 ngày làm việc).

Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Thì phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ, một lần cho chủ đầu tư biết để thực hiện.

Bước 4: Nhận kết quả (Giấy phép xây dựng hoặc văn bản hướng dẫn) tại bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng.


4. Một số mức phạt đối với hành vi không xin phép xây dựng

GIẤY PHÉP CẢI TẠO NHÀ

Tại Khoản 1 Điều 12 và Khoản 3 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ – CP có quy định:

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Không gửi văn bản thông báo ngày khởi công cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình và cơ quan cấp giấy phép xây dựng theo quy định;

b) Không gửi văn bản phê duyệt biện pháp tổ chức thi công bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng và công trình lân cận đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình trước khi khởi công xây dựng công trình;

c) Không phê duyệt biện pháp tổ chức thi công theo quy định.

2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

5. Những ví dụ cụ thể về trường hợp sửa nhà ở nào phải xin cấp giấy phép xây dựng?

Những trường hợp sửa kiến trúc nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng. Xử phạt hành vi xây dựng trái phép.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư, tôi tên Nguyễn Lâm Thanh Vũ, sống tại quận Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh. Sắp tới tôi có dự định mua một căn nhà để ở. Và chọn được một căn nhà trong hẻm trong tình trạng đang sửa. Một số thông tin hiện trạng về ngôi nhà là:

– Có sổ hồng đầy đủ, nhà đã hoàn công, và chủ hiện tại mua về sau đó sửa lại như kiến trúc cũ. Chỉ có thay đổi ở vị trí mặt tiền. Thay vì theo sổ hồng là cửa nhà lui về 1.5m để làm sân và ban công. Nhưng chủ mới đã dời hết ra toàn bộ. (tôi gửi kèm hình ảnh sổ hồng và thực trạng hiện tại của căn nhà).

– Tầng lửng theo sổ hồng là sàn gỗ. Chủ mới do dỡ ra và đúc giả lại như tầng 2 (vẫn lửng)

– Nhà không có giếng trời

Tôi có một số thắc mắc, rất mong luật sư giải đáp:

1. Việc đẩy toàn bộ mặt tiền ra phía trước, không còn lui về 1.5 như sổ hồng như vậy có vi phạm gì không? Do chủ nhà nói đây là sửa không thay đổi gì nên không xin giấy phép xây dựng. Nếu như tôi mua về giữ nguyên vị trí cửa mặt tiền như vậy thì có vi phạm gì không?

2. Kiến trúc ngôi nhà là Tầng trệt -> Tầng 2 -> Tầng lửng (như sổ hồng). Tôi muốn thay đổi vị trí thành Tầng trệt -> Tầng lửng -> Tầng 2. Như thế có cần phải xin phép gì không?

3. Nếu muốn xây giếng trời thì có cần phải xin phép không? Rất mong được luật sư giải đáp. Chân thành cảm ơn! ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định:

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

3. Giấy phép xây dựng gồm:

a) Giấy phép xây dựng mới;

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

c) Giấy phép di dời công trình.

4. Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này.

5. Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ theo quy định trên thì các công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc được miễn giấy phép xây dựng.

Trong trường hợp này, việc sửa chữa, cải tạo mặt tiền nếu như làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, thay đổi kết cấu nhà ở thì sẽ không thuộc trường hợp miễn cấp phép, vậy nên bạn có thể xem xét chính xác công trình đang sửa chữa, cải tạo để xác định.

Theo quy định tại điểm g Điều 89 Luật xây dựng 2014: “Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình” thì được miễn cấp giấy phép.

Như vậy, trong trường hợp bạn thay đổi kiến trúc nhà, xây thêm giếng trời đã làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng nên bạn cần xin giấy phép xây dựng.

Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sữa chữa, cải tạo công trình như sau:

Bước 1: Lập hồ sơ bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử – văn hoá và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND quận/ huyện

Khi đó bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định:

• Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ. Thì viết biên nhận, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.

• Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ. Thì hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 3 – Thụ lý, giải quyết hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng (thời hạn giải quyết tối đa 20 ngày làm việc). Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Thì phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ, một lần cho chủ đầu tư biết để thực hiện.

Bước 4 – Nhận kết quả (Giấy phép xây dựng hoặc văn bản hướng dẫn) tại bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND quận/ huyện.

1. Xin cấp giấy phép sửa chữa nhà là di sản thừa kế chưa chia

Tóm tắt câu hỏi: 

Cho em hỏi về trường hợp ở nhà em. Nhà được đứng tên ông bà ngoại nhưng ông bà mất không để lại di chúc. Ông bà có 2 người con là bác gái và mẹ em. Bác gái đã có nhà riêng và sống riêng, hiện đang định cư ở Úc. Còn mẹ em thì ở chung nhà với ông bà từ nhỏ cho đến ngày nay.

Do nhà xây đã rất lâu nên dần xuống cấp. Em muốn xây sửa lại nhà cho sạch sẽ cho ba mẹ. Nhưng khi ra phường thì họ bảo phải có chữ ký của bác em. Thì mới chấp thuận cấp giấy phép xây nhà.

Bác em thì lại không chịu ký. Vì sợ ba mẹ em bỏ nhiều tiền ra xây nhà thì bác em sẽ mất phần thừa kế. Em nói vậy để thẩm định giá nhà. Ba mẹ sẽ trả phần thừa kế của bác, để mẹ em đứng tên sở hữu nhà của ông bà ngoại để lại. Bác em cũng không đồng ý. Bác nói ba mẹ em giờ phải chấp nhận ở căn nhà đó đến khi sập thì thôi. Chứ bác không chấp thuận cho sửa sang gì hết. Em thấy thật vô lý. Mong mọi người tư vấn giúp em ạ. Em cám ơn rất nhiều!

Luật sư tư vấn

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xác định ngôi nhà trên là di sản thừa kế của ông bà bạn để lại. Và hiện tại vẫn chưa phân chia cho những người thừa kế. Do vậy mẹ bạn vẫn chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó. Theo Điều 21 Luật nhà ở năm 2005, chỉ có chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới được phép bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở. Và sử dụng không gian của nhà ở. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.

Do ngôi nhà trên không thuộc sở hữu của mẹ bạn. Nên việc Ủy ban nhân dân phường không cấp giấy phép sửa chữa lại nhà cho mẹ bạn là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Để có thể tiến hành sửa chữa lại ngôi nhà trên. Mẹ bạn phải chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với ngôi nhà. Nói cách khác, mẹ bạn phải có đơn yêu cầu chia di sản thừa kế là ngôi nhà trên. Do bạn không nói cụ thể thời điểm ông bà bạn qua đời. Nên không đủ căn cứ để chúng tôi xác định thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế có còn hay không.

Điều 645 Bộ luật Dân sự quy định về thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế như sau:

“Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế….”

Thời điểm mở thừa kế chính là thời điểm ông bà ngoại của bạn qua đời. Nếu ông bà ngoại bạn chết không cùng thời điểm. Thì thời điểm mở thừa kế là thời điểm người sau cùng chết. Nếu từ thời điểm đó đến hiện tại chưa quá 10 năm. Thì vẫn còn trong thời hiệu. Và mẹ bạn có quyền yêu cầu Tòa án chia di sản của ông bà ngoại bạn để lại.

Do ông bà ngoại bạn chết không có di chúc. Nên di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật.

Những người trong cùng một hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau. Cụ thể mẹ và bác bạn sẽ được mỗi người ½ giá trị ngôi nhà và giá trị quyền sử dụng đất. Mẹ bạn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nhưng phải thanh toán cho bác gái bạn phần giá trị tương ứng. (nếu mẹ và bác gái bạn không có thỏa thuận khác)

Trường hợp từ thời điểm mở thừa kế cho tới thời điểm hiện tại đã quá 10 năm. Thì Tòa án sẽ không thụ lý đơn yêu cầu chia di sản thừa kế của mẹ bạn nữa. Tuy nhiên, để giải quyết những vướng mắc liên quan đến vấn đề thừa kế, tại tiểu mục 2.4, mục 2, phần I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP đã hướng dẫn giải quyết việc chia thừa kế khi hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu phân chia di sản như sau:

“2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế. Và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế. Và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia. Thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế. Mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

[…]

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản. Thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế. Nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng. Mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền… thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.”

Do vậy, để có thể phân chia khối di sản trên. Mẹ bạn phải có đơn yêu cầu chia tài sản chung.

Khi đó, di sản thừa kế do ông bà bạn để lại sẽ được xác định là tài sản chung. Theo phần của mẹ bạn và bác gái bạn. Tòa án sẽ chia tài sản chung căn cứ vào đóng góp của mỗi người trong việc tạo lập và phát triển khối tài sản chung đó.

Như vậy, mẹ bạn cần phải căn cứ vào thời điểm ông bà ngoại bạn qua đời. Để làm đơn yêu cầu chia di sản thừa kế hay đơn yêu cầu chia tài sản chung. Sau khi tài sản được chia. Nếu mẹ bạn được quyền sở hữu ngôi nhà thì tiến hành làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Và lúc này mới có thể xin cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa lại ngôi nhà đó được.

2. Có được sửa chữa nhà trên đất đang tranh chấp hay không?

Tóm tắt câu hỏi:

Đất thừa kế đang trong diện tranh chấp có được phép cơi nới nhà cửa hay không? Thửa đất này hiện có hồ sơ kỹ thuật mang tên bố tôi. Nhưng chưa có bìa đỏ, được bố tôi (đã mất) lập di chúc để lại cho tôi và anh trai tôi. Nay đất đang còn tranh chấp chưa được giải quyết. Hiện anh trai tôi đang tự ý cơi nới nhà cửa trên thửa đất đó. Mong luật sư giải đáp giúp tôi!

Luật sư tư vấn:

Theo trình bày của bạn thì thửa đất này đang có tranh chấp. Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2004 về việc cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:

“Điều 110. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Theo quy định trên. Vệc anh trai bạn có hành vi cơi nới nhà của trên thửa đất đang tranh chấP. Được xem là hành vi thay đổi hiện trạng của tài sản đang tranh chấp.

Do đó, hành vi này là không đúng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khi bạn nhận thấy anh trai bạn đang có hành vi cơi nới nhà cửa. Là thay đổi hiện trạng tài sản của tòa án. Bạn có thể yêu cầu tòa án sử dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 102 Bộ luật tố tụng dân sự 2004. Mà cụ thể là biện pháp “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”.

 “Điều 102. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời

1. Giao người chưa thành niên cho cá nhân hoặc tổ chức trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, giáo dục.

2. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ cấp dưỡng.

3. Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khoẻ bị xâm phạm.

4. Buộc người sử dụng lao động tạm ứng tiền lương, tiền công, tiền bồi thường, trợ cấp tai nạn lao động hoặc bệnh nghề nghiệp cho người lao động.

5. Tạm đình chỉ việc thi hành quyết định sa thải người lao động.

6. Kê biên tài sản đang tranh chấp.

7. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

8. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

9. Cho thu hoạch, cho bán hoa màu hoặc sản phẩm, hàng hoá khác.

10. Phong toả tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước; phong toả tài sản ở nơi gửi giữ.

11. Phong toả tài sản của người có nghĩa vụ.

12. Cấm hoặc buộc đương sự thực hiện hành vi nhất định.

13. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác mà pháp luật có quy định.”

Như vậy trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Mà tòa án có căn cứ cho thấy anh trai của bạn có hành vi cơi nới nhà cửa. Làm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Thì tòa án sẽ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nhằm ngăn hành vi này tiếp tục xảy ra khi bạn có yêu cầu.

3. Sửa chữa nhà cấp 4 có phải xin cấp giấy phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Nhà tôi thuộc xã điện hồng, thị xã điện bàn, quảng nam. Tôi năm nay có sửa nhà cấp 4( giữ lại phần móng và xây lên một tầng). Trước giờ ở thôn tôi chưa thấy ai xin giấy phép xây dựng khi xây nhà cả. Nhưng giờ tôi xây, bên quản lý đo thị vào hỏi giấy phép. Vậy việc này là thế nào ạ. Xin luật sư tư vấn giúp em. Em cảm ơn ạ?

Luật sư tư vấn:

Giấy phép xây dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Theo đó, giấy phép xây dựng bao gồm giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo, giấy phép di dời công trình.

Theo quy định tại Điều 89, Luật Xây dựng 2014. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Xây dựng 2014. Trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ”.

Theo như câu hỏi bạn đưa ra. Bạn chưa nêu rõ nhà bạn đang sửa là ở khu vực nông thôn hay đô thị. Nên chúng tôi xin phép chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1, nhà của bạn ở khu vực nông thôn. Theo đó, trong trường hợp này, theo quy định tại điểm k, khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014. Sẽ có hai trường hợp xảy ra.

Thứ nhất, nhà của bạn là công trình xây dựng ở nông thôn.

Thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn và không phải nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Thì trong trường hợp này, bạn sẽ thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Thứ hai, nhà của bạn là công trình xây dựng ở nông thôn.

Tuy nhiên thuộc khi vực quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt hoặc nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Thì trong trường hợp này, bạn vẫn phải thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng.

Trường hợp 2,  nhà của bạn ở khu vực đô thị. Theo đó, trong trường hợp này, bạn muốn sửa chữa nhà cấp 4. Cụ thể giữ lại phần móng và xây thêm một tầng. Tức là đã thực hiện việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài. Do đó, căn cứ theo điểm h, khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014. Sẽ xảy ra hai trường hợp.

Thứ nhất, nhà của bạn thuộc trường hợp không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Do đó sẽ rơi vào trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Vậy nên, bạn hoàn toàn không phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Thứ hai, nếu nhà của bạn tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Trong trường hợp này, bạn sẽ không thuộc trường hợp được hưởng miễn cấp giấy phép xây dựng nữa. Bạn sẽ phải làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

4. Sửa chữa nhà ở trên phần diện tích xây dựng trái phép

Tóm tắt câu hỏi:

Khu nhà trọ tôi mua lại từ năm 2010, nay tôi cần nâng nền nâng mái. Đi xin phép xây dựng thì cán bộ quản lý nói nhà tôi xây có 1 phần diện tích không đúng bản vẽ trên giấy chứng nhận. Phần xây trái phép này của chủ trước làm khi tôi mua thì đã có sẵn. Vậy giờ tôi có thể sữa chữa luôn phần nhà ở không đúng bản vẽ đó không ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 93 Luật xây dựng 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ. Bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa. Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng. Thiì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”

Theo bạn trình bày thì khi xây dựng khu nhà trọ này đã được cấp giấy phép xây dựng. Do vậy, việc xây dựng phải đảm bảo theo đúng thiết kế đã được phê duyệt trong giấy phép xây dựng. Việc “xây dựng không đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận”. Được hiểu là xây dựng công trình không đúng với nội dung bản vẽ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Có thể hiểu, khu nhà trọ mà bạn đang sở hữu được xây dựng trên đất chứ không phải thuộc trường hợp nhà chung cư.

Do đó, bản vẻ trên Giấy chứng nhận sẽ chỉ ghi nhận những thông tin về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất có khu nhà trọ. Và những bất động sản bên cạnh. Do đó, việc xây dựng không đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận. Có thể được hiểu là hành vi cơi nới, lấn chiếm, xây dựng công trình trên phần đất thuộc sở hữu của người khác. Và được xác định là hành vi xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng…

Hành vi này bị xử lý theo quy định tại khoản 5, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ- CP, nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở quy định cụ thể trường hợp có hành vi vi phạm như sau:
“5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”

Hành vi vi phạm trên còn buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BXD. Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo đó, trong trường hợp vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP. Mà có vi phạm chỉ giới xây dựng (lấn chiếm, cơi nới trái phép). Thì Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với phần công trình xây dựng trái phép.

Từ những phân tích trên có thể thấy, trong trường hợp của bạn  phần diện tích xây dựng không đúng với bản vẽ trên Giấy chứng nhận sẽ bị phá dỡ. Do đó, bạn không thể thực hiện việc cải tạo phần diện tích nói trên.

5. Sửa chữa nhà ở trên đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi, nhà tôi nằm hoàn toàn trong hành lang an toàn đường cao tốc. Nhà cách mép đường 4-8m, thấp hơn mặt đường khoảng 1,5m. Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo luật có được xây lại nhà ở hoặc di dời đến nơi ở mới và được đền bù không? Đường cao tốc này nằm ngoài đô thị. Tôi có làm giấy xin xây lại nhà. Nhưng không được cấp phép, và không được di dời đến nơi ở mới. Chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà của bạn nằm hoàn toàn trong hành lang an toàn đường cao tốc, cách mép đường 4 đến 8 m; thấp hơn mặt đường khoảng 1,5 m. Có thể thấy, phần đất của gia đình bạn hoàn toàn thuộc hành lang an toàn đường bộ. Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ. Tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để đảm bảo an toàn giao thông đường bộ. (theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Giao thông đường bộ năm 2008).

Đối với phần đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ. Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật Giao thông đường bộ năm 2008 thì:

“Điều 43. Phạm vi đất dành cho đường bộ

1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.

2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.

3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời quy định này cũng được khẳng định tại Điều 157 Luật Đất đai năm 2013, Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ- CP. Theo đó, người sử dụng đất được phát luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình. Thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không gây cản trở cho việc bảo vệ công trình. 

Từ những căn cứ nêu trên, xem xét trong hoàn cảnh cụ thể của bạn. Thì phần đất có nhà ở của bạn nằm hoàn toàn trong hành lang an toàn đường bộ . (ở đây cụ thể là hành lang an toàn đường cao tốc).

Và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, bạn vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định. Nhưng không được gây cản trở cho việc bảo vệ công trình (theo khoản 4 Điều 43 Luật Giao thông đường bộ năm 2008; Điều 157 Luật đất đai năm 2013). Tuy nhiên, bạn không được phép xây dựng mới công trình, nhà ở theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 43 Luật Giao thông đường bộ năm 2008 nêu trên. 

Do vậy, trong trường hợp này bạn không thể thực hiện hoạt động xây dựng lại nhà ở trên đất nằm hoàn toàn trong hành lang toàn đường cao tốc.

Đồng thời, cũng theo quy định tại khoản 4 Điều 43 Luật giao thông đường bộ năm 2008. Thì đối với phần đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Thì được tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích. Tuân theo quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình đường bộ. Việc di dời, hỗ trợ, bố trí tái định cư với người sử dụng đất trong hành lang an toàn đường bộ, hành lang công trình đường bộ. Được thực hiện trong trường hợp  Nhà nước thu hồi đất. Do việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến sự bảo vệ an toàn công trình đường bộ. Mà người sử dụng đất và chủ đầu tư không khắc phục được.

Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai nằm trong hành lang an toàn giao thông:

Quy định này cũng được thể hiện rõ tại điểm a khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, theo đó: 

Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn.

4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Trong hoàn cảnh cụ thể của bạn, đất và nhà ở của bạn hoàn toàn nằm trong hành lang an toàn của đường cao tốc trong đô thị. Trong đó nhà ở của bạn cách mép đường 4- 8 m. Và ở vị trí thấp hơn mặt đường khoảng 1,5 m. Trong trường hợp này, như đã phân tích bạn không được xây dựng mới hay xây lại nhà ở, công trình nằm trong hành lang an toàn của đường cao tốc.

Bạn có thể tự di dời đến nơi ở mới. tuy nhiên, việc đền bù (bồi thường) khi bạn di dời đến nơi ở mới căn cứ theo khoản 4 Điều 43 Luật giao thông đường bộ năm 2008, điểm a khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ- CP. Sẽ chỉ được áp dụng khi có đủ các điều kiện sau:

– Thứ nhất, nhà bạn nằm hoàn toàn trong hành lang đường cao tốc. Và chỉ cách mép đường cao tốc 4 đến 8 mét, và thấp hơn mặt đường khoảng 1,5 mét. Nhưng hành vi sử dụng đất đối với phần đất này của gia đình bạn gây ảnh hưởng đến sự an toàn của công trình đường cao tốc ngoài đô thị này; hoặc hoạt động của đường cao tốc gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe, tính mạng của bạn và gia đình bạn. Do nhà bạn nằm gần đường cao tốc này.

– Thứ hai, trên cơ sở xem xét mức độ ảnh hưởng đến sự an toàn của công trình, sự ảnh hưởng đến đời sống, sức khỏe của gia đình bạn. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã có quyết định thu hồi phần đất của gia đình bạn.

– Thứ ba, phần đất và tài sản gắn liền với đất của gia đình bạn. Đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình đường cao tốc này được công bố theo quy định của pháp luật.

6. Các trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn xin giấy phép sửa nhà

Trước khi sửa chữa, cải tạo nhà ở thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 02 trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép.


Khi nào sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn xin giấy phép sửa nhà?

Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014. Khi sửa chữa, cải tạo nhà ở thì có 02 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

– Trường hợp 1: Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

– Trường hợp 2: Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Như vậy, nếu không thuộc 02 trường hợp trên thì phải có xin giấy phép sửa nhà. Hay nói cách khác, khi sửa chữa, cải tạo nhà ở mà có những thay đổi sau thì phải có giấy phép:

+ Làm thay đổi kết cấu chịu lực;

+ Làm thay đổi công năng sử dụng;

+ Làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

+ Làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

sửa chữa cải tạo nhà ở được miễn giấy phép
02 trường hợp sửa chữa cải tạo nhà ở được miễn giấy phép

Thủ tục xin giấy phép cải tạo, sửa chữa nhà ở

* Chuẩn bị hồ sơ:

– Số lượng hồ sơ: Chủ đầu tư phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sữa chữa, cải tạo nhà ở.

– Thành phần hồ sơ: Theo Điều 12 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị xin cấp giấy phép sửa chữa nhà, cải tạo nhà ở.

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật. Hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

* Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

– Nơi nộp: UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có nhà ở.

– Cách thức nộp: Chủ đầu tư gửi hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– UBND cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Kiểm tra hồ sơ;

– Nếu hồ sơ đầy đủ thì sẽ ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp;

– Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3. Xử lý yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

UBND cấp huyện trao cho chủ đầu tư Giấy phép kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Quyết định 838/QĐ-BXD ngày 29/8/2016).

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí do HĐND cấp tỉnh quyết định nên lệ phí tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Kết luận: Chỉ có 02 trường hợp sửa chữa cải tạo nhà ở được miễn xin giấy phép khi sửa nhà. Nếu không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép sửa nhà. Thì chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện, nộp lệ phí và đợi kết quả.

SỬA NHÀ UY PHÁT

Xem thêm các các dịch vụ liên quan tới xin giấy phép sửa nhà tại đây: