Tìm kiếm chuyên gia trước và trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở

Mục Lục

1 Nhu cầu tìm kiếm chuyên gia trước và trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở
2 1. Tư vấn thiết kế thi công xây dựng nhà ở
- 2.1 Các gói thiết kế phổ biến thường gặp:
3 2. Nhà thầu xây dựng trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở
- 3.1 Có nhiều hình thức hợp đồng xây dựng, xin giải thích một vài loại hợp đồng phổ biến thường gặp:
4 3. Chuyên gia phong thủy trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở
5 4. Tư vấn giám sát trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở
6 SỬA NHÀ UY PHÁT
- 6.1 Xem thêm các các dịch vụ liên quan tới báo giá sửa chữa nhà tại đây:

Nhu cầu tìm kiếm chuyên gia trước và trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở

Trong xã hội văn minh ngày nay, các công việc ngày càng được chuyên môn hóa rất cụ thể. Mỗi người đều cố gắng trau dồi kiến thức, kỹ năng đảm nhận một vai trò nhất định. Người có kiến thức, kinh nghiệm vượt trội trong một hay nhiều lĩnh vực được gọi là chuyên gia trong thiết kế, thi công xây dựng nhà ở .

Xây dựng một công trình nhỏ cũng là một công việc rất phức tạp, gồm rất nhiều bước liên quan. Ngày nay, Xây dựng công trình ngày càng được nhà nước quản lý chặt về mặt pháp lý, chất lượng. Do đó, cần tìm chuyên gia trong lĩnh vực này để công trình đảm bảo các yếu tố .

Các chuyên gia, các công ty giàu kinh nghiệm, có chứng chỉ sẽ đảm bảo các thủ tục nhanh chóng. Có trách nhiệm pháp lý hoàn thiện công trình đúng nhu cầu, kỹ thuật, an toàn và đúng pháp luật.

Tìm kiếm chuyên gia nên thực hiện ngay sau bước lập kế hoạch tài chính. Có thể thực hiện song song với bước chuẩn bị hồ sơ pháp lý.

Các chuyên gia mà bạn sẽ làm việc chung trong quá trình xây nhà cụ thể là:
Tư vấn thiết kế kiến trúc nội thất (TVTK): Đảm nhận toàn bộ việc thiết kế công trình, phối hợp các bộ phận thiết kế khác trong công trình, tư vấn các vấn đề liên quan, giám sát tác giả cho công trình, hỗ trợ việc hoàn thành hồ sơ xin phép xây dựng.
Nhà thầu xây dựng (đơn vị thi công): Đảm nhận toàn bộ việc xây dựng công trình.
Chuyên gia phong thủy. Đảm nhận việc tư vấn về phong thủy cho ngôi nhà của bạn.
Tư vấn giám sát (TVGS): Đảm nhận việc giám sát quá trình thi công.
Một vài chuyên gia cho các hạng mục đặc thù khác như: chuyên gia sân vườn– hồ cá, chuyên gia hồ bơi, chuyên gia ánh sáng…
Trong đó, hai đơn vị quan trọng nhất là TVTK và đơn vị thi công hay nhà thầu xây dựng.

1. Tư vấn thiết kế thi công xây dựng nhà ở

Đơn vị tư vấn thiết kế đóng vai trò quan trọng trong quá trình hình thành ngôi nhà của bạn. Họ giúp bạn hiện thực hóa những ý tưởng thành công trình thực tế. Những lời khuyên có giá trị của họ còn giúp bạn thêm hoàn chỉnh những phần còn bỏ ngỏ. Tư vấn thiết kế sẽ đưa ra phương án thiết kế phù hợp nhất với gia đình bạn. Tư vấn chọn lựa vật liệu, thiết bị, hình khối… để bạn có được một công trình ưng ý.

Kiến trúc sư cũng là người phối hợp những bộ môn thiết kế liên quan đến công trình. Họ cũng giúp bạn điều chỉnh thiết kế sao cho phù hợp với kế hoạch tài chính bạn đưa ra. Do vậy việc tìm được một đơn vị thiết kế uy tín và có năng lực cực kỳ quan trọng. Bản thiết kế sẽ quyết định gần như mọi vấn đề của ngôi nhà. Từ công năng sử dụng, thẩm mỹ, cũng như khả năng tài chính của gia chủ.

Có rất nhiều đơn vị thiết kế trên thị trường với những phân khúc khác nhau. Mỗi đơn vị thiết kế thường hướng đến một loại công trình hoặc đối tượng khách hàng thế mạnh. Có đơn vị sẽ nhắm đến những khách hàng cao cấp với lối sống xa hoa, sang chảnh. Có đơn vị sẽ nhắm tới những khách hàng yêu thích sự thân thiện, gần gũi với thiên nhiên. Có đơn vị sẽ nhắm tới những gia đình bình dân muốn có một ngôi nhà tiết kiệm.

Bạn tìm hiểu năng lực của đơn vị TVTK, xem có phù hợp với khách hàng họ hướng đến không. Nếu bạn là khách hàng mà đơn vị TVTK hướng tới, họ sẽ có rất nhiều phương án phù hợp. Họ hiểu bạn muốn gì, cần gì và đưa ra sự lựa chọn phù hợp. Bạn cũng cần kiểm tra sơ bộ những công trình họ đã thiết kế để đánh giá chất lượng..

Mỗi đơn vị TVTK sẽ có chất lượng chăm sóc khách hàng và mức độ tư vấn khác nhau. Tùy vào phân khúc cũng như giá cả gói tư vấn thiết kế. Các công việc mà đơn vị tư vấn thiết kế nhà ở có khả năng thực hiện:

Tư vấn nhu cầu, các gói tiện ích nên sử dụng phù hợp với gia chủ. Tư vấn tinh toán tổng kinh phí sơ bộ để cân nhắc các thiết kế phù hợp sau này.
Đưa ra phương án thiết kế công năng, mặt tiền, hình khối.
Tư vấn về thông gió chiếu sáng, lấy nắng gió tự nhiên.
Kết hợp với kỹ sư điện, nước, kỹ sư kết cấu để thiết kế những hạng mục liên quan.
Cung cấp bản vẽ phù hợp với yêu cầu về chiều cao, mật độ, khoảng lùi, số tầng để xin phép xây dựng.
Cung cấp các loại giấy tờ, chứng chỉ theo đúng yêu cầu của pháp luật phục vụ cho việc xin phép xây dựng cũng như hoàn công công trình.
Phối hợp cùng nhà thầu xây dựng và tư vấn giám sát trong quá trình xây dựng nhằm đảm bảo công trình xây dựng đúng theo thiết kế được duyệt.
Cung cấp bản vẽ, kết hợp với những thầu phụ như thang máy, hồ bơi, hoặc bất cứ nhà thầu phụ nào khác theo yêu cầu của chủ nhà.
Giúp chủ nhà chọn mẫu vật liệu, thiết bị vệ sinh và các trang thiết bị khác phù hợp với nhu cầu, thiết kế và kinh phí.

TVTK sẽ là bên làm việc lâu nhất với chủ nhà, thiết kế cho đến khi công trình hoàn thành. Tổng thời gian thông thường không dưới 6 tháng, thậm chí có khi lên đến 1 – 2 năm.

– KTS chịu trách nhiệm cho toàn bộ công việc thiết kế. Các bộ phận còn lại và người làm việc trực tiếp với bạn được gọi là KTS chủ trì. Đây cũng là KTS chịu trách nhiệm ký các văn bản giấy tờ liên quan đến vấn đề thiết kế. KTS chủ trì không trực tiếp thực hiện thiết kế nhưng vẫn chịu trách nhiệm về mặt pháp lý.

– Theo quy định, nếu công trình của bạn có diện tích sàn sử dụng trên 250m2 hoặc trên 2 tầng. Đơn vị TVTK, KTS và các kỹ sư tham gia thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề.

Tiếp theo là phần chi phí. Phí thiết kế của các đơn vị chênh lệch nhau cực lớn vì đây là hoạt động dịch vụ. Sử dụng chất xám cao liên quan đến thẩm mỹ nên rất khó để có một khung giá cụ thể. Thông thường, phí thiết kế trọn gói sẽ chiếm từ 3 – 5% tổng giá trị toàn bộ công trình.

Cách tính phí thiết kế đã được nói đến ở phần Lập kế hoạch tài chính.

Các gói thiết kế phổ biến thường gặp:
Gói thiết kế kiến trúc: Chỉ thiết kế phần kiến trúc, kết cấu, điện nước, thông tin liên lạc…
Gói thiết kế nội – ngoại thất: Thiết kế phần trang trí nội thất, trang trí tiểu cảnh, sân vườn…
Gói thiết kế trọn gói: Bao gồm cả 2 gói trên.

Vậy chúng ta nên chọn gói thiết kế nào?

Tùy nhu cầu xây dựng, bạn có thể chọn gói thiết kế như sau:
Anh chị nên chọn gói thiết kế kiến trúc trong trường hợp kế hoạch tài chính cho việc xây nhà khá eo hẹp, cần tiết kiệm chi phí. Sau khi xây dựng xong, anh chị sẽ tự mua sắm giường tủ bàn ghế, tự trang trí nội thất cho nhà mình. Sau này nếu có điều kiện, anh chị có thể thuê tiếp thiết kế nội ngoại thất rồi thực hiện giai đoạn 2 cho công trình.
Anh chị chọn gói thiết kế nội ngoại thất trong trường hợp nhà anh chị đã có phần khung, mong muốn được thiết kế lại phần nội thất bên trong nhà hay thiết kế thêm phần sân vườn, cảnh quan ngoài nhà.
Gói thiết kế trọn gói phù hợp với gia chủ muốn toàn bộ công trình của mình được thiết kế bài bản từ A – Z, đây cũng là gói thiết kế chúng tôi khuyên dùng khi anh chị chuẩn bị xây nhà. Nó sẽ giúp ngôi nhà của anh chị đồng bộ từ ngoài vào trong, công năng và trang trí nội thất đều hài hòa với nhau từ bước lên ý tưởng cho tới bước hoàn thiện cuối cùng. Cho dù anh chị chưa có đủ kinh phí làm nội thất ngay nhưng anh chị vẫn có thể làm từng phần theo thiết kế.

Bạn nên trao đổi trực tiếp với KTS chính thiết kế công trình trước khi ký hợp đồng. Vì kiến trúc sư này sẽ là người làm việc trực tiếp với bạn tới khi công trình hoàn thành. Họ có phong cách làm việc phù hợp với bạn, phản hồi những thắc mắc nhanh chóng. Việc không kết nối được với kiến trúc sư sẽ tạo nên những khó khăn nhất định sau này.

Bạn không nên làm việc thông qua một người trung gian. Thông tin không được truyền đạt trực tiếp sẽ khiến khó nắm bắt toàn bộ ý tưởng của nhau. Hậu quả là tiêu tốn nhiều thời gian sửa chữa, dẫn đến sự không hài lòng cho cả đôi bên.

Đơn vị thiết kế hay KTS có tâm là biết góp ý cho nhu cầu của chủ nhà hợp lý. Đồng thời, cũng phải giải thích được cho chủ nhà hiểu về những phương án thiết kế đã đưa ra. Tại sao phải làm vậy, làm vậy sẽ có những ưu, nhược điểm gì? Bạn nên thận trọng với những đơn vị thiết kế hoặc KTS chỉ làm theo khuôn mẫu có sẵn. Hoặc chỉ làm theo ý của bạn, không hề có trao đổi về các thông tin bạn cung cấp. Trường hợp này xảy ra khi KTS có năng lực yếu. Hoặc họ bận quá nhiều việc thay vì chuyên tâm vào thiết kế công trình của bạn. Hoặc chỉ muốn làm nhanh cho xong để lấy chi phí rồi đi làm việc khác.

Những vấn đề anh chị nên lưu ý khi chọn đơn vị tư vấn thiết kế và KTS:
Nên xem trước những công trình mà đơn vị tư vấn thiết kế hoặc KTS đã làm, chọn những đơn vị hoặc KTS có lối thiết kế gần với sở thích của mình.
Nếu anh chị chọn đơn vị thiết kế là công ty lớn với nhiều KTS, anh chị nên gặp và trao đổi trực tiếp với KTS sẽ trực tiếp thiết kế và chịu trách nhiệm về thiết kế công trình của anh chị để đảm bảo hai bên có thể kết nối và giao tiếp hiệu quả, tránh làm việc qua quá nhiều bước trung gian.
Chọn đơn vị có thương hiệu và chi phí thiết kế phù hợp, đừng quá kỳ vọng là cứ đơn vị có phí thiết kế cao cấp và nổi tiếng thì sẽ làm anh chị hài lòng hoàn toàn.
Nên đặt ra những yêu cầu về tiến độ và có ràng buộc trong hợp đồng. Làm rõ từ đầu những công việc mà tư vấn thiết kế có thể thực hiện cho anh chị. Tất cả cần ghi rõ trong báo giá và hợp đồng.
Các hạng mục như xin phép xây dựng, hoàn công công trình, dự toán xây dựng, giám sát thi công thông thương không phải là phần việc của đơn vị tư vấn thiết kế hay KTS, nếu anh chị có nhu cầu, hãy trao đổi thêm phần này và ghi rõ trong hợp đồng.

Với vai trò là chủ nhà và là người thuê chuyên gia tư vấn thiết kế, anh chị cũng nên lưu ý những vấn đề sau để công việc đôi bên cùng trôi chảy và đảm bảo kết quả tốt nhất:
Hạn chế thay đổi nhu cầu (thay đổi số lượng phòng) liên tục sau khi đã xác định xong nhu cầu với KTS. Khi anh chị thay đổi số lượng phòng, hầu như thiết kế sẽ phải làm lại từ đầu nên tốn rất nhiều thời gian và công sức. Một số đơn vị tư vấn chỉ cho thay đổi phương án tối đa là ba lần, sau đó họ sẽ tính thêm chi phí phát sinh tùy theo khối lượng thay đổi.
Nên tự tìm hiểu và xác định trước những thứ mình thích và không thích. Trong quá trình làm việc, chúng tôi gặp rất nhiều trường hợp chủ nhà cứ đi đâu thấy gì đẹp là chụp hình lại nhờ đưa vào thiết kế, việc này gây ra rất nhiều hệ lụy. Những thứ chủ nhà thấy có thể đẹp trong bối cảnh không gian và tổng thể đó nhưng không hề phù hợp với căn nhà của mình, việc làm này sẽ làm phá vỡ tổng thể thiết kế chung của KTS hoặc chuyên gia thiết kế nội thất cũng như tốn khá nhiều thời gian và công sức để điều chỉnh lại các thiết kế liên quan cho phù hợp.
Nên tham khảo vừa đủ các nguồn thông tin và biết chắt lọc những ý kiến phù hợp với mình. Việc tham khảo quá nhiều nguồn không khác gì “đẽo cày giữa đường” vì mỗi người sẽ có sở thích và suy nghĩ khác nhau, chín người mười ý sẽ làm cho anh chị càng ngày càng hoang mang và không biết mình nên đi theo hướng nào. Nếu muốn nghe góp ý ngoài đơn vị tư vấn thiết kế, anh chị nên chỉ chọn một người thân có kiến thức cũng như mắt thẩm mỹ. Tuy nhiên, những ý kiến bên ngoài cũng chỉ mang tính chất tham khảo, anh chị nên trao đổi với KTS, nếu thấy mọi thứ đều hợp lý thì nên có lập trường với sự lựa chọn của mình.
Khi đã lựa chọn thì nên tin tưởng và tôn trọng đơn vị tư vấn thiết kế. Dù sao đi nữa, KTS hay đơn vị thiết kế đã có kinh nghiệm thiết kế nhiều công trình nên phương án họ đưa ra đều đã được cân nhắc, đánh giá sao cho phù hợp nhất trong bối cảnh hiện tại. Nếu thấy chưa ưng ý anh chị nên trao đổi và phản biện thẳng thắn, nhưng không nên áp đặt cũng không nên quá phụ thuộc.
Trong quá trình làm việc sẽ có những giai đoạn anh chị cần chốt phương án để các KTS, kỹ sư thực hiện các bước tiếp theo. Anh chị nên nghiên cứu kỹ càng rồi hãy đưa ra quyết định, đừng quá vội vàng rồi sau này không ưng ý lại thay đổi liên tục.
Cần hạn chế tối đa thay đổi ở hiện trường thực tế đang thi công. Trong trường hợp bắt buộc phải thay đổi, anh chị nên lắng nghe ý kiến của ba bên: Tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát và thầu xây dựng trước khi đưa ra quyết định vì công việc của mỗi bên đều liên quan chặt chẽ với nhau. Việc anh chị tự ý thay đổi ngay tại công trường mà không thông qua tư vấn thiết kế có thể kéo theo những lỗi sai dây chuyền, gây tốn rất nhiều công sức và tiền bạc.
Thời gian thiết kế là bao lâu? Tổng thời gian thiết kế nhà ở là khoảng ba tháng trước thời điểm khởi công, thời gian cụ thể từng giai đoạn chúng tôi sẽ nói rõ ở phần sau. Tuy nhiên thời gian tốt nhất để bắt đầu tìm kiếm kiến trúc sư là khoảng bốn tháng trước ngày khởi công, nếu quy mô công trình anh chị lớn hơn 600m2 sàn sử dụng hãy bắt đầu công việc thiết kế từ sáu tháng trước ngày khởi công. Trong những trường hợp cần gấp hơn, hãy làm việc trực tiếp với đơn vị thiết kế để đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng của hồ sơ thiết kế.

Chi tiết các bước và hồ sơ thiết kế sẽ được nói rõ ở phần sau.

2. Nhà thầu xây dựng trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở

Chọn nhà thầu xây dựng là việc vô cùng quan trọng trong quá trình xây dựng ngôi nhà của bạn. Phần lớn chi phí là chi cho nhà thầu. Chất lượng công trình, tương thích giữa bản thiết kế với thực tế cũng phụ thuộc rất nhiều vào NTXD.

Khi anh chị và đơn vị thiết kế chốt được phương án bố trí mặt bằng, số tầng sơ bộ. Bạn cần bắt đầu đi tìm ngay nhà thầu phù hợp.

Đối với các NTXD, yếu tố về sáng tạo không quá quan trọng như đơn vị tư vấn thiết kế. NTXD phải có uy tín, kinh nghiệm, có quy trình thi công xây dựng bài bản. Có đội ngũ quản lý tốt và thợ thầy lành nghề.

Về mặt giá cả, anh chị không nên chọn đơn vị có giá rẻ nhất. Hãy chọn đơn vị bạn thấy đáp ứng những yếu tố trên và có mức giá vừa phải, hợp lý. Có những đơn vị báo giá rẻ nhưng sau lại tính phát sinh nhiều hạng mục, mập mờ khối lượng. Nhiều đơn vị vì thi công không chất lượng, thiếu khách hàng nên chấp nhận giá rẻ. Nếu bạn chọn đúng những đơn vị này thì quá trình thi công nhà của bạn sẽ thành ác mộng.

Bạn cũng cần tìm NTXD có phân khúc khách hàng phù hợp với nhu cầu của bạn. Nên chọn các đơn vị có giấy phép kinh doanh, trụ sở công ty rõ ràng. Có khả năng chịu trách nhiệm, có năng lực tài chính.

Hợp đồng xây dựng cần xem xét kỹ tất cả thông tin về chi phí. Tiến độ thanh toán, hạng mục và tiến độ xây dựng. Quyền lợi và nghĩa vụ các bên, các điều khoản về xử lý sự cố, chấm dứt hợp đồng. Các cam kết về dịch vụ đi kèm.

Hợp đồng thi công cũng cần quy định rõ về chủng loại vật liệu sử dụng. Tránh nhập nhằng, mập mờ giữa các dòng vật liệu khác nhau.

Có nhiều hình thức hợp đồng xây dựng, xin giải thích một vài loại hợp đồng phổ biến thường gặp:
Hợp đồng nhân công: Loại hợp đồng này phổ biến ở những công trình nhỏ và ở các tỉnh nhỏ. Bên chủ nhà sẽ tự mua vật liệu và thuê bên đơn vị cung cấp nhân công thực hiện công trình. Đơn giá tính theo m2 sàn xây dựng.
Đơn giá nhân công tham khảo tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022):
Nhà cấp 4: 1,8 – 2 triệu đồng/m2
Nhà phố: 2 – 2,2 triệu đồng/m2
Biệt thự: 2,2 – 2,6 triệu đồng/m2
Hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện: Đây là loại hợp đồng phổ biến nhất ở các tỉnh, thành phố lớn. Nhà thầu sẽ cung cấp cả nhân công và vật tư cho phần thô của công trình, nhân công cho phần hoàn thiện (vật tư phần hoàn thiện chủ nhà mua).
Đơn giá hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện tham khảo tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022):
Nhà cấp 4: 3,2 – 3,7 triệu đồng/m2 Nhà phố: 3,8 – 4,2 triệu đồng/m2
Biệt thự: 4,2 – 6,6 triệu đồng/m2
Hợp đồng trọn gói: Đối với loại hợp đồng này, phía nhà thầu sẽ đảm nhận thi công toàn bộ căn nhà của anh chị theo thiết kế và vật tư hai bên đã ký duyệt. Loại hợp đồng này có thể tính theo đơn giá m2, hoặc được thực hiện theo dự toán khối lượng chi tiết đã được bóc tách.
Đơn giá hợp đồng trọn gói tham khảo tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022):
Nhà cấp 4: 4,5 – 6 triệu đồng/m2
Nhà phố: 6 – 7,5 triệu đồng/m2
Biệt thự: 7,2– 10 triệu đồng/m2
Khi làm hợp đồng trọn gói, giá thành chênh nhau sẽ rất lớn vì phụ thuộc vào vật tư hoàn thiện. Đơn giá giữa vật liệu bình dân và vật liệu cao cấp có thể chênh nhau nhiều lần.
Ví dụ, gạch ốp lát giá bình dân có thể 200 – 300 ngàn đồng/m2, tuy nhiên, hàng cao cấp nhập khẩu Ý, Tây Ban Nha thì vài triệu đồng/m2 là rất bình thường. Hoặc như cửa phòng bình dân làm từ nhựa hoặc lõi công nghiệp đơn giản có thể 4 – 5 triệu đồng/bộ, nhưng nếu chọn các loại cửa gỗ tự nhiên cao cấp hoặc cửa gỗ công nghiệp được thiết kế thi công chuẩn cao cấp có thể 15 – 25 triệu đồng/bộ…
Khác với vật tư hoàn thiện, vật tư phần thô của công trình nhà ở dân dụng ít đa dạng hơn và giá thành cũng chênh nhau không quá lớn nên thông thường phần thô công trình sẽ có những mức giá tương đương nhau tùy thời điểm thị trường.

Lưu ý: Khi tìm NTXD là đừng vội lựa chọn nhà thầu khi mới nghe về giá. Việc quan trọng là bạn phải xem kỹ báo giá hoặc hợp đồng. Xem bên nhà thầu thi công sẽ thực hiện những công việc và vật liệu gì. có cam kết thực hiện thi công đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn hay không? Hiện rất nhiều đơn vị bảo đơn giá lúc đầu rất rẻ, nhập nhằng về hạng mục công việc. Phải làm nhằm tính phát sinh, hoặc sử dụng vật liệu chất lượng thấp . Anh chị cần hết sức lưu ý vấn đề này.

Dự toán xây dựng: Đây là loại hồ sơ chủ đầu tư nhà ở hay bỏ qua. Để hợp đồng xây dựng rõ ràng và dễ đối chiếu. Chủ đầu tư nên yêu cầu bên thiết kế và bên thi công lập dự toán toàn bộ công trình.

Bảng dự toán sẽ liệt kê toàn bộ khối lượng, chi phí chi tiết từng thành phần theo thiết kế. Nó giúp chủ đầu tư kiểm soát trong việc quản lý chi phí. . Điều này giúp bạn tránh tình trạng bị các nhà thầu không uy tín ăn gian về khối lượng. Tính phát sinh tăng đối với những hạng mục đã tính tiền. Tự cắt bớt những thành phần đáng ra phải được thi công.

Khi có được bảng dự toán hoàn chỉnh. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu ký hợp đồng thi công theo bảng dự toán. Đối với loại hợp đồng trọn gói, bảng dự toán là thành phần không thể thiếu.

Ví dụ, một phần bảng dự toán nhà ở riêng lẻ (thời điểm giá đầu năm 2022)

Diện tích tính phí xây dựng: Diện tích tính phí xây dựng theo cách tính chia theo m2. Cách tính diện tích tính phí xây dựng đã được trình bày ở mục lập kế hoạch tài chính.

3. Chuyên gia phong thủy trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở

Phong thủy là một vấn đề gây tranh cãi cực kỳ nhiều trong cộng đồng những người làm thiết kế. Chúng tôi sẽ không bàn về chuyện đúng sai. Trong phạm vi cuốn sách này vì đây là một vấn đề khá nhạy cảm. Nếu bản thân bạn là người tin vào phong thủy. Hãy cứ làm theo lời của các chuyên gia phong thủy. Điều đó sẽ giúp anh chị thoải mái tinh thần. Nếu bạn không tin phong thủy thì mọi chuyện đơn giản hơn rất nhiều. KTS sẽ được tự do thiết kế mà không bị bỏ buộc bởi những yếu tố phong thủy.

Mục này, chúng tôi sẽ nói sơ về những bước bạn cần làm việc với chuyên gia phong thủy. Nếu bạn là người tin vào phong thủy, còn nếu không tin, anh chị nên bỏ qua.

Hãy làm việc với người mà anh chị cảm thấy tin tưởng!

Phong thủy theo nhiều quan điểm thì vẫn được coi là khoa học. Tuy nhiên, môn khoa học này rất ít có khả năng thấy được bằng mắt. Mà chủ yếu là vấn đề về tinh thần và cảm nhận. Vậy nên tốt nhất là anh chị nên chọn làm việc với người mà anh chị cảm thấy tin tưởng. Đảm bảo là họ không can thiệp quá nhiều vào công việc thiết kế của KTS.

Có nhiều CGPT có tư tưởng và cách làm việc phóng khoáng. Thái độ cầu tiến và làm việc phối hợp với KTS nhịp nhàng. Bạn nên tìm kiếm và làm việc với những người như vậy. Cần tránh xa những người có quan điểm bảo thủ. Thậm chí họ còn bố trí luôn công năng, chọn màu sơn và vật phẩm trang trí cho nhà bạn. Sự can thiệp thái quá như vậy sẽ dễ dẫn đến những tình huống dở khóc dở cười.

Để chuyện phong thủy hài hòa với thiết kế kiến trúc, theo chúng tôi anh chị nên thực hiện các bước theo trình tự sau:
Chọn thầy, làm việc sơ bộ với thầy về hướng nhà, hướng đất, hướng bếp, hướng giường ngủ gia chủ, ngày tốt khởi công… Nên làm bước này trước khi anh chị gặp đơn vị thiết kế. Thông thường hướng nhà phải theo hướng đất, hầu như không thể thay đổi được, nếu anh chị đã mua đất trước khi gặp thầy thì nên hỏi xem có cách nào hóa giải hay không. Các hướng còn lại như hướng bếp và hướng giường, anh chị nên hỏi thầy 2 – 3 phương án dự phòng.
Sau khi đã làm việc với đơn vị thiết kế về các thông tin trên để cho ra phương án sơ bộ, anh chị nên gặp thầy phong thủy để xem thiết kế của mình có gì phạm điều cấm kỵ hay không. Ở bước này, chúng tôi thật sự khuyên anh chị chỉ nên hóa giải hoặc thay đổi những điều mà bị cho là cấm kỵ, còn nếu không tốt cũng không xấu (về mặt phong thủy) thì anh chị nên giữ nguyên thiết kế của KTS.
Nếu thầy phong thủy bác bỏ phần nào của thiết kế do KTS đưa ra, hãy hỏi lý do cụ thể và cách hóa giải hợp lý. Sau đó anh chị tiếp tục làm việc với KTS để điều chỉnh nếu cần thiết. Nếu KTS không đồng ý thay đổi vì những ý kiến của thầy phong thủy đưa ra là vô lý về mặt công năng, chúng tôi khuyên anh chị nên nghe theo KTS.
Sau khi đã có phương án chỉnh sửa của KTS, anh chị nên làm việc lại với thầy phong thủy lần cuối để chốt lại toàn bộ thiết kế. Sau khi xong bước này, vai trò của chuyên gia phong thủy hầu như đã xong.
Vài thông tin quan trọng anh chị cần cung cấp cho KTS sau khi làm việc với chuyên gia phong thủy
Hướng cửa chính
Hướng bàn thờ
Hướng giường chủ nhà
Hướng bếp nấu
– ….

Ngoài ra, có một vài CGPT chuyên nghiệp có thể đưa ra một hồ sơ phong thủy. Phân tích chi tiết, rõ ràng những yếu tố phong thủy trong căn nhà.

Chúng tôi không khuyến khích việc để phong thủy can thiệp quá sâu vào thiết kế. Tất cả quyết định cuối cùng là ở anh chị.

4. Tư vấn giám sát trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở

Khi bắt đầu thi công công trình, bản vẽ sẽ được chuyển từ thiết kế đến nhà thầu xây dựng. Bạn sẽ luôn có những nỗi lo. Không biết nhà thầu xây dựng có thi công đúng bản vẽ, đúng với hợp đồng đã ký hay không… Trong khi đó, bạn lại không có thời gian cũng như không đủ trình độ chuyên môn. Tư vấn giám sát (TVGS) chính là người mà bạn cần.

Đây là bộ phận dễ bị bỏ qua nhất trong quá trình xây dựng nhà ở tư nhân. Tuy nhiên lại là bộ phận không thể tách rời khỏi công tác xây dựng nói chung. TVGS sẽ giúp đảm bảo quyền lợi, khối lượng và chất lượng công trình cho chủ đầu tư. Đóng vai trò về mặt chuyên môn của chủ đầu tư với tất cả các vấn đề trên công trường. TVGS trong một số trường hợp còn can thiệp vào thiết kế.

Đối với công trình nhà ở dân dụng, tư vấn giám sát có các nhiệm vụ cơ bản như sau:
Giám sát, kiểm tra, báo cáo chủ đầu tư về các hoạt động chung trên công trường và đảm bảo an toàn thi công.
Nghiệm thu và xác nhận từng công đoạn trong suốt quá trình thi công đã đảm bảo đúng thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và tiến độ.
Đảm bảo nhà thầu thực hiện đúng các điều khoản có trên hợp đồng. Đảm bảo việc sử dụng vật tư đúng chất lượng, khối lượng đã được chủ đầu tư duyệt.
Phát hiện các sai sót, xác nhận những lỗi kỹ thuật bất khả kháng để báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu và cùng bàn bạc đưa ra hướng giải quyết.
Báo cáo các lỗi thiết kế cho chủ đầu tư và đơn vị thiết kế kịp thời điều chỉnh.
Lập biên bản, ký xác nhận biên bản của các bên khi có thay đổi thực tế trên công trường.
Giám sát đảm bảo vệ sinh môi trường, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến khu vực lân cận công trình. Nếu công trình của anh chị ảnh hưởng quá nhiều đến các công trình khác, họ có quyền khiếu nại lên phường và công trình của anh chị có thể bị yêu cầu tạm dừng thi công cho đến khi khắc phục được vấn đề bị khiếu nại.

Vậy ai sẽ làm giám sát? Nếu CĐT hoặc người thân biết rõ về chuyên môn thì có thể tự mình giám sát công trình. Việc này giúp chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí thuê tư vấn giám sát. Không sợ có trường hợp TVGS thông đồng với đơn vị thi công để bỏ qua những sai sót. Hoặc vi phạm hợp đồng trên công trường (trường hợp này hiếm nhưng không phải là không có). Trường hợp CĐT không có kiến thức chuyên môn thì nên thuê tư vấn giám sát độc lập.. Các kỹ sư đảm nhận vai trò tư vấn giám sát cần có bằng cấp rõ ràng. Có kinh nghiệm trong việc làm tư vấn giám sát.

Chi phí thuê TVGS có thể được tính theo tháng hoặc tính trọn gói cả công trình. Thông thường khoảng 6 – 8 triệu/tháng đối với TVGS bán thời gian. 20 – 25 triệu/tháng đối với TVGS toàn thời gian. Với nhà ở không quá phức tạp chỉ cần thuê TVKS bán thời gian để kiểm tra, nghiệm thu.

Gợi ý: TVGS có khả năng đọc hiểu hợp đồng thi công rất tốt. Bạn có thể làm việc với đơn vị TVGS trước khi ký hợp đồng thi công. Nhờ họ xem hợp đồng thi công đảm bảo các điều khoản công bằng cho tất cả các bên.

Chuyên gia xây dựng là người có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm chuyên sâu . Họ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công trình. CGXD có thể hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Từ thiết kế, thi công đến giám sát và quản lý dự án xây dựng.

Các loại chuyên gia xây dựng phổ biến:

Kỹ sư xây dựng:
- Là người có kiến thức chuyên môn về kết cấu, vật liệu, cơ khí, điện. Các yếu tố kỹ thuật khác của công trình xây dựng.
- Công việc của KSXD bao gồm thiết kế, tính toán kết cấu, giám sát thi công. Kiểm tra chất lượng công trình.
Kiến trúc sư:
- Chuyên gia thiết kế các công trình xây dựng từ hình dáng, không gian sử dụng. Đến việc lựa chọn vật liệu và phương pháp xây dựng phù hợp.
- Kiến trúc sư phải có khả năng sáng tạo và hiểu biết sâu sắc về các nguyên lý thiết kế. Công năng của công trình.
Quản lý dự án xây dựng:
- Chuyên gia này có trách nhiệm giám sát. Quản lý toàn bộ quá trình thực hiện dự án xây dựng từ đầu đến cuối. Lập kế hoạch, tổ chức nhân lực, quản lý tài chính và kiểm soát tiến độ.
- Quản lý dự án cần có kỹ năng lãnh đạo. Khả năng giải quyết vấn đề và làm việc với nhiều bên liên quan.
Chuyên gia giám sát thi công:
- Chuyên gia giám sát thi công có nhiệm vụ theo dõi, kiểm tra. Đảm bảo công trình được xây dựng đúng theo thiết kế, đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình.
- Họ cũng đảm bảo các quy định về an toàn lao động và vệ sinh môi trường.
Chuyên gia vật liệu xây dựng:
- Là người có kiến thức về các loại vật liệu xây dựng như bê tông, thép, gạch, kính, v.v. Cách sử dụng chúng một cách hiệu quả trong công trình.
- Họ tham gia vào việc lựa chọn vật liệu phù hợp, kiểm tra chất lượng vật liệu. Giải quyết các vấn đề liên quan đến vật liệu trong quá trình thi công.
Chuyên gia an toàn lao động trong xây dựng:
- Chuyên gia chuyên về việc an toàn cho công nhân, nhân viên trong quá trình xây dựng. Từ việc đánh giá rủi ro đến triển khai các biện pháp an toàn hiệu quả.

Các yêu cầu đối với chuyên gia xây dựng:

Kiến thức chuyên môn vững vàng:
- CGXD cần có kiến thức về các nguyên lý kỹ thuật, các quy chuẩn, luật pháp và các tiêu chuẩn.
Kinh nghiệm thực tiễn:
- Kinh nghiệm làm việc trong các dự án xây dựng lớn. Khả năng xử lý tình huống và giải quyết các vấn đề phát sinh.
Khả năng lãnh đạo và quản lý:
- Đặc biệt là đối với các chuyên gia quản lý dự án và giám sát thi công. Kỹ năng lãnh đạo, quản lý nhân lực và tài chính là rất quan trọng.
Khả năng làm việc nhóm và giao tiếp tốt:
- Công trình xây dựng thường yêu cầu sự hợp tác của nhiều bên. Do đó kỹ năng giao tiếp và làm việc nhóm hiệu quả là cần thiết.
Chứng chỉ, bằng cấp:
- CGXD cần có các bằng cấp như kỹ sư xây dựng, kiến trúc sư, chứng chỉ hành nghề, v.v.

Vai trò của chuyên gia xây dựng trong dự án:

Giúp tối ưu hóa chi phí: Tìm kiếm phương án thi công hợp lý. Chọn vật liệu xây dựng phù hợp giúp giảm thiểu chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng.
Đảm bảo tiến độ: Chuyên gia giúp theo dõi và giám sát việc thi công. Để công trình hoàn thành đúng thời gian.
Đảm bảo chất lượng công trình: CGXD đảm bảo công trình thực hiện đúng theo thiết kế và chất lượng.
Quản lý an toàn: Đảm bảo các quy trình an toàn lao động. Phòng chống tai nạn được tuân thủ.

CGXD là một phần quan trọng không thể thiếu trong mọi công trình xây dựng. Giúp bảo vệ lợi ích của CĐT, đảm bảo chất lượng công trình và an toàn cho mọi người.

Xem tiếp : Kinh nghiệm thi công xây dựng